最高法院：执行过程中采用公告查封的适用情形和效力如何认定？

最高法院认为，本案的争议焦点为：驻马店中院对郭×丽申请执行的案涉房产进行公告查封是否具有在先效力，高×花在后申请的查封能否阻却执行。此问题有赖于进一步考查案涉房产是否属于可在有关登记机关办理登记手续进行查封或预查封的房产。

查扣冻规定第七条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”第八条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”据此，确定查封不动产或建筑物的登记情况是判断查封顺位的前提。

本案中，根据查明事实，案涉房产至今未办理不动产首次登记，结合《不动产登记暂行条例》第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”和《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”的规定，案涉房产无法办理查封登记，而且，案涉房产又不属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（参见：《强制执行法规汇编》2022修订版）第十五条规定的可以预查封的“（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”三种情形，故案涉房产亦无法办理预查封登记。因此，案涉房产不属于可在有关登记机关办理登记手续进行查封或预查封的房产，驻马店中院在郭×丽申请执行一案中通过公告查封方式查封案涉房产并进行续封，于法有据。

况且，高×花申请执行案，驻马店中院于2015年12月29日向交易所送达协助执行通知书，工作人员在送达回证备注“轮侯查封，未办证，我单位无楼盘信息”，与驻马店市不动产登记服务中心《关于调查万家花园小区有关事项的复函》所载案涉房产未办理不动产首次登记，不能办理正式查封相印证。因此，高×花所提其申请执行案向相关部门送达协助执行通知书在先，郭×丽申请执行案公告查封不得对抗其登记查封，理据不足，本院不予支持。

综上，高×花的申诉请求不能成立，本院予以驳回。