售房合同纠纷

【案情介绍】

原告李某与冯某系夫妻关系。2003年12月10日，两原告与被告朱某签订售房协议，双方约定两原告将所有的门面房一间出售给被告，价款为24.5万元，由被告朱某向某信用社支付16万元，向债权人刘X支付7.8万元，向建行支付0.7万元，代两原告偿还上述三处债务，以上债务由被告处理，与两原告无关。2003年12月16日，在房管部门办理房屋产权变更手续时，原告李某与被告朱某签订了房地产买卖契约，约定房屋价格为24.5万元，被告朱某于 2003年12月20日前一次性给付。后被告朱某按约为两原告偿还了农村信用社、刘X、建行的所有债务。两原告以被告实际偿还的某信用社债务额为 15.042万元，差额9580元作为购房款应予以支付为由诉至法院，要求被告朱某支付所欠房款9580元及逾期利息1468元。

【案情分析】

【争议】

对被告朱某应否再支付两原告9580元及逾期利息1468元，有两种观点：

第一种观点，原、被告之间是一般买卖合同关系，其房价约定明确，双方约定由被告朱某代偿还两原告三处债务是房价支付方式，在被告实际偿付15.042万元结清该债务后不能视为其已履行了给付16万元房款的合同义务，因此，被告朱某应支付两原告所欠房款9580元及利息1468元。

第二种观点，原、被告之间签订的售房协议中约定由被告将房款代两原告偿还三处债务系以房抵债，被告朱某按约承受原告的债务后，债权人与被告间就债的履行与两原告不再有利害关系，因此，被告朱某不应支付两原告9580元及利息1468元，驳回两原告的诉讼请求。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

1、原、被告之间系一般买卖合同关系，双方签订的售房协议和房地产买卖契约系其真实意志表示，且不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”根据原、被告双方签订的《售房协议》，双方除约定房屋买卖事宜外，另外约定了被告附随义务：即被告用房款为两原告偿还三处债务，上述债务由被告处理，与两原告无关。因此，根据合同法“当事人约定优先原则”，被告朱某按合同约定为两原告以偿还三处债务的方式支付房款后，债权人与被告间就债务的履行与原告之间不再有利害关系，应当认为被告已履行了合同约定的全部义务。因此，被告朱某不应再支付两原告9580元及逾期利息1468元。

2、根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。本案两原告是在无钱偿还债务的情况下将其所有的一间门面房出售，房价是以两原告对外所欠三笔债务总额来确定的，双方签订售房协议的目的是以房抵债，从售房协议约定的“以上债务由乙方(被告)处理与甲方 (原告)无关”的内容来看，双方对信用社的这笔债务没有特别约定，存在可能多还或少还两种情形。从签订合同的目的和公平、诚实信用原则考虑，两原告的诉讼请求不应予以支持。

【案情结果】

笔者的观点，原、被告之间签订的售房协议中约定由被告将房款代两原告偿还三处债务系以房抵债，被告朱某按约承受原告的债务后，债权人与被告间就债的履行与两原告不再有利害关系，因此，被告朱某不应支付两原告9580元及利息1468元，驳回两原告的诉讼请求。

【相关法规】

1、原、被告之间系一般买卖合同关系，双方签订的售房协议和房地产买卖契约系其真实意志表示，且不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”根据原、被告双方签订的《售房协议》，双方除约定房屋买卖事宜外，另外约定了被告附随义务：即被告用房款为两原告偿还三处债务，上述债务由被告处理，与两原告无关。因此，根据合同法“当事人约定优先原则”，被告朱某按合同约定为两原告以偿还三处债务的方式支付房款后，债权人与被告间就债务的履行与原告之间不再有利害关系，应当认为被告已履行了合同约定的全部义务。因此，被告朱某不应再支付两原告9580元及逾期利息1468元。

2、根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。本案两原告是在无钱偿还债务的情况下将其所有的一间门面房出售，房价是以两原告对外所欠三笔债务总额来确定的，双方签订售房协议的目的是以房抵债，从售房协议约定的“以上债务由乙方(被告)处理与甲方 (原告)无关”的内容来看，双方对信用社的这笔债务没有特别约定，存在可能多还或少还两种情形。从签订合同的目的和公平、诚实信用原则考虑，两原告的诉讼请求不应予以支持。