典型案例：查封预告登记房屋、解除购房合同以及排除强制执行的审查判断

【案件索引】

一审：浙江省杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初4467号

二审：浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终3387号

再审：浙江省高级人民法院（2019）浙民再244号

【案情介绍】

2015年5月16日，王某、董某与某房产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，约定除首付款外，其余250万元房款以银行按揭方式支付，并办理了预告登记。银行放款后，董某未能依约还款，某房产公司依约代董某归还贷款本息及相关费用。因王某、董某既不支付首付款，又不偿还上述代付款，某房产公司提起诉讼。余杭法院判决解除案涉商品房买卖合同。

因徐某良诉王某、董某等民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年8月17日查封案涉房屋。执行过程中，某房产公司提出执行异议被裁定驳回后，提起本案诉讼，要求排除执行。

案涉房屋被司法拍卖后，某房产公司承诺将房屋拍卖款中的250万元作为解除商品房买卖合同后应退王某、董某的购房款扣留在执行法院。

【裁判内容】

杭州市西湖区人民法院一审认为，王某、董某基于购房合同对某房产公司享有交房和转移房屋所有权的请求权，经预告登记具备对抗他人的物权效力。该院对案涉房屋采取预查封措施，实质为查封物权期待权。某房产公司在购房合同解除后仅享有债权请求权，且系在查封后解除合同，不足以排除执行。故判决驳回某房产公司诉讼请求。

某房产公司不服，提起上诉。杭州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持一审判决。

浙江省高级人民法院再审认为，案涉商品房办理预告登记后，根据物权法第二十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，房屋买受人王某、董某的合同权利受物权法特别保护，即在出卖人将房屋转售或设立抵押的情况下具有对抗第三人的物权效力。但该合同权利不等于王某、董某已取得房屋所有权，案涉房屋未办理过户前仍归某房产公司所有。预查封对象为王某、董某基于购房合同取得的财产权益，非房屋本身。

因生效判决解除购房合同，根据物权法第二十条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，王某、董某对房屋的合同权利消失，预告登记亦失效。某房产公司对案涉房屋的所有权不再受预告登记限制。

根据合同法第九十七条，合同依法解除后，买卖双方互负返还义务。为平衡各方利益，某房产公司在返还价款的情况下才能排除强制执行。现某房产公司已承诺将拍卖款中的250万元扣留在执行法院用于执行，申请执行人的利益得以保障，故某房产公司对案涉房屋排除执行的请求应予支持。鉴于案涉房屋已经拍卖，故某房产公司可主张案涉房屋拍卖款不得执行。再审判决撤销一、二审判决，不得执行案涉房屋（拍卖款）。